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房企暴利谜团待解 房企利润26%、 5%还是55%?

发布时间:2020-01-17 02:00:01 编辑:笔名

国家发改委价格监督检查司司长日前表示,发改委正在研究在商品住房领域实施反暴利规定,以使商品房价格能够保持在合理水平。不过关于房企的利润到底有多高,目前却有26%、 5%和55%等多个不同版本。业界有观点认为,由于存在数据难采集、暴利难界定等问题,这一新规或缺乏可操作性。

房企利润数据莫衷一是

日前在接受媒体采访时透露,会陆续出台一系列规范房地产行业价格行为的政策措施。这当中,实施反暴利规定是重要的措施之一。“发改委拟综合考虑中国房地产业发展的实际情况和国外可借鉴的做法,将商品住房列入制止牟取暴利项目,严厉打击不法房地产开发商牟取暴利的行为。”向媒体表示。“我们正在对房地产市场的成本、利润和价格等情况开展调研。”称。

然而,作为实施反暴利规定的基础,有关房地产平均利润率的测算目前仍莫衷一是。

2004年,国家统计局当年公布的房地产业利润率为7.77%;财政部2005年抽查的 9户房地产开发企业实际利润率高达26.79%;中国社科院发布的2011年《住房绿皮书》曾指出,2009年我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。

而全国工商联2009年 月两会期间递交的全国九城市“房地产企业的开发费用”调查显示,在总费用支出中,流向的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。但国土部相关人士则立即回应称,我国地价占房价比例平均为2 .2%。

显然,这个争议多年的成本、利润谜团还一时无法解开,前两年外界强烈要求开发商公开房价成本的呼吁始终未能实现,商品房反暴利面临数据采集难的问题。

而《证券日报》所做的统计显示,以商品房开发为主的上市房企毛利率在 5%左右,盈利能力普遍高于A股整体情况。

截至4月27日,WIND数据显示已有112家房企发布2010年年报。在剔除掉ST企业以及异常数据后,选取了A股市场上100家上市商品房开发企业进行粗略计算得出:2008、2009、2010年100家上市商品房开发商的平均销售毛利率分别为 6.88%、 5.8 %及 7.60%;销售净利润分别为10.45%、18.71%及16.76%。

暴利难界定

除了数据采集难之外,第二个问题在于,如何界定暴利?根据《制止牟取暴利的暂行规定》第五条,商品的价格和服务收费标准应当符合的条件为,“某一商品或者服务的价格水平不超过同一地区、同一期间、同一档次、同种商品或者服务的市场平均价格的合理幅度。”。但该规定同时提出,具体行业、不同区域对“合理幅度”的界定,将由各省、自治区、直辖市人民价格主管部门会同业务主管部门测定和规定。

正如中国房地产业协会副会长顾云昌所言,各种楼盘的成本是不一样的,经营效果不一样。各种项目利润差距太大,仅从资金方面看,通过银行贷款、市场融资、民间借贷,财务成本差别会非常大,怎么扣除,这些都是问题。

不过,也有学者认为,如果通过银行系统和税务部门建立一个共享的信息平台,仍然可以测算出具体企业的利润情况。虽然短期来看有一定困难,但从长远角度考虑,将是未来房地产业,乃至各行业加强价格监管的一个基础平台。

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